Trên thực tế, nhu cầu bán nhà khi tài sản đang được cho thuê diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên, cả chủ sở hữu và người thuê thường băn khoăn: chủ sở hữu có được bán nhà hay không, có cần sự đồng ý của bên thuê và quyền lợi của bên thuê sẽ được bảo đảm như thế nào? Những vấn đề này đã được Luật Nhà ở 2023 quy định tương đối cụ thể.
Theo Điều 168 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu vẫn có quyền bán nhà ở đang trong thời gian cho thuê. Tuy nhiên, để việc chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định pháp luật, phải tuân thủ các nghĩa vụ đối với bên thuê trước khi bán nhà ở như sau:
Thứ nhất, chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán và các điều kiện chuyển nhượng.
Thứ hai, chủ sở hữu phải bảo đảm quyền ưu tiên mua của bên thuê nếu đáp ứng điều kiện luật định.
Thứ ba, chủ sở hữu chỉ được bán cho người khác sau 30 ngày kể từ khi bên thuê nhận được thông báo mà không thực hiện quyền ưu tiên mua (trừ khi các bên có thỏa thuận khác).
Quyền lợi của bên thuê được pháp luật bảo vệ như thế nào?
Quyền được chủ động thông tin: Được thông báo trước về việc chuyển nhượng nhà ở và các điều kiện bán để chủ động cân nhắc việc thực hiện quyền ưu tiên mua hoặc có phương án phù hợp.
Quyền ưu tiên mua nhà: Được ưu tiên mua chính căn nhà đang thuê trước khi chủ sở hữu chuyển nhượng cho người khác.
Thời hạn thực hiện quyền ưu tiên mua: Bên thuê có 30 ngày (kể từ ngày nhận được thông báo) để quyết định có mua hay không (trừ khi có thỏa thuận khác). Quy định này vừa bảo đảm quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu, vừa tạo điều kiện để bên thuê có đủ thời gian cân nhắc việc thực hiện quyền ưu tiên mua nhà.
Đặc biệt - Hợp đồng thuê tiếp tục có hiệu lực: Theo khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê còn hiệu lực và không được đơn phương yêu cầu bên thuê trả nhà trước thời hạn nếu không có căn cứ theo quy định của pháp luật.
Kết luận
Chủ sở hữu có quyền bán nhà đang cho thuê nhưng phải thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo và bảo đảm quyền ưu tiên mua của bên thuê theo Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, việc chuyển nhượng không làm chấm dứt hợp đồng thuê đang còn hiệu lực, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Tuân thủ đúng quy định sẽ giúp các bên hạn chế tranh chấp và bảo đảm quyền lợi hợp pháp trong giao dịch.
Giao dịch mua bán nhà ở đang cho thuê có thể phát sinh nhiều rủi ro pháp lý giữa chủ sở hữu, bên thuê và người mua nếu các bên không thực hiện đúng quy định của pháp luật. Để hạn chế rủi ro pháp lý và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp trong quá trình giao dịch, LEXREAL luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng:
Thẩm định pháp lý nhà ở và hợp đồng thuê;
Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đúng quy định;
Soạn thảo hồ sơ, thông báo và hợp đồng;
Bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, bên thuê hoặc bên nhận chuyển nhượng trong quá trình giao dịch.
