Trên thị trường bất động sản, không khó để bắt gặp những lời mời như: “Booking ngay để giữ căn đẹp”, “Đăng ký nguyện vọng để hưởng giá ưu đãi”, “Giữ chỗ thiện chí chỉ từ vài chục triệu đồng”... Đi kèm với đó là các loại Văn bản thỏa thuận như: Phiếu giữ chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng, Thỏa thuận booking.
Đáng chú ý, nhiều giao dịch này được thực hiện khi dự án vẫn chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Vậy đây thỏa thuận dân sự hợp pháp hay là hình thức huy động vốn trái quy định?
1. Vì sao các Chủ đầu tư thường dùng đến các “Văn bản thỏa thuận” khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán?
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không quy định về các hình thức giao dịch như “booking”, “phiếu giữ chỗ” hay “phiếu đăng ký nguyện vọng”.
Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán hoặc nhận đặt cọc khi dự án có đủ các điều kiện:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Giấy phép xây dựng.
- Nghiệm thu hoàn thành móng (đối với chung cư).
- Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán).
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn triển khai các chương trình “booking”, “giữ chỗ” trước thời điểm dự án mở bán. Mục đích xuất phát từ:
- Nhu cầu thị trường: Khách hàng muốn có cơ hội tiếp cận sớm, quyền ưu tiên chọn căn view đẹp, phong thủy; chiết khấu tốt,...
- Chiến lược kinh doanh: Chủ đầu tư muốn đánh giá mức độ quan tâm của thị trường, tối ưu hóa kế hoạch bán hàng, xây dựng cộng đồng khách hàng tiềm năng....
Các thỏa thuận này thường được ký kết dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận theo Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, khoản tiền khách hàng thanh toán chỉ nhằm ghi nhận quyền ưu tiên giao dịch trong tương lai, chưa được xác lập quan hệ mua bán. Tuy nhiên, do thiếu khung pháp lý chuyên biệt, giá trị pháp lý của các văn bản này vẫn là một “khoảng xám” – vừa có cơ sở công nhận, vừa tiềm ẩn rủi ro tranh chấp.
2. Giá trị pháp lý của “phiếu giữ chỗ”, “booking” được nhìn nhận như thế nào?
Quan điểm tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên
Theo quan điểm này, “booking”, “giữ chỗ” chỉ là thỏa thuận dân sự ghi nhận quyền ưu tiên giao dịch trong tương lai. Khoản tiền khách hàng thanh toán không phải là tiền mua bán hay huy động vốn, nên giao dịch vẫn có thể được công nhận nếu được các bên tự nguyện xác lập và không vi phạm điều cấm của pháp luật.
Quan điểm xem xét bản chất giao dịch
Ở góc độ ngược lại, nhiều quan điểm cho rằng tính hợp pháp của giao dịch không phụ thuộc vào tên gọi “booking” hay “giữ chỗ” mà phải xem xét bản chất của khoản tiền và mục đích giao dịch. Nếu khoản tiền được thu nhằm bảo đảm việc mua bán bất động sản hoặc để triển khai dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán thì giao dịch có thể bị xem là hành vi huy động vốn trước thời điểm pháp luật cho phép, vi phạm khoản 1 và 5 Điều 8, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cũng như Điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Vì vậy, mặc dù pháp luật tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, quyền này vẫn phải được thực hiện trong giới hạn của luật chuyên ngành. Khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền và Tòa án thường đánh giá bản chất của giao dịch hơn là tên gọi của văn bản.
3. Rủi ro pháp lý khi phát sinh tranh chấp
Khi tham gia giao dịch “booking”, “giữ chỗ” đối với dự án chưa đủ điều kiện mở bán, người mua có thể đối mặt với một số rủi ro như: giao dịch bị tuyên vô hiệu nếu khoản tiền được xác định là nhằm mục đích mua bán hoặc huy động vốn trái phép; khó xác định chủ thể hoàn trả tiền nếu ký với đơn vị môi giới thay vì chủ đầu tư; tranh chấp kéo dài gây tốn kém thời gian, chi phí và ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.
Tuy nhiên, trên thực tế, không ít dự án của các chủ đầu tư uy tín đã thực hiện đúng cam kết và dành cho khách hàng tham gia booking những ưu đãi hấp dẫn xuyên suốt đến giai đoạn mở bán chính thức.
4. Kiến nghị
“Booking”, “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” là công cụ kinh doanh linh hoạt, mang lại nhiều lợi ích thiết thực nếu được thực hiện một cách minh bạch và đúng nguyên tắc.
Tuy nhiên, do đang nằm trong vùng xám pháp lý, cả chủ đầu tư và khách hàng đều cần thận trọng. Trước khi quyết định xuống tiền tham gia giao dịch, người mua cần ưu tiên kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án, đặc biệt là việc dự án đã đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật hay chưa. Đây là yếu tố quan trọng nhất để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của chính mình trong các giao dịch bất động sản. Chỉ khi “pháp lý đi trước”, quyền lợi của người mua mới được bảo đảm một cách đầy đủ và bền vững.
