Trong giao dịch bất động sản, việc ký kết văn bản là bước ngoặt quyết định sự an toàn tài chính của người mua. Tuy nhiên, thực tế hiện nay nhiều nhà đầu tư vẫn còn lúng túng khi phân biệt giữa Văn bản thỏa thuận (VBTT) và Hợp đồng mua bán (HĐMB). Dưới góc độ pháp lý, đây không chỉ là sự khác biệt về tên gọi mà là sự khác biệt về cả bản chất giao dịch.
Bản chất pháp lý.
Sự khác biệt cốt lõi nằm ở cơ sở pháp lý điều chỉnh. VBTT (thường được gọi là phiếu đăng ký nguyện vọng, booking, giữ chỗ) bản chất là một giao dịch dân sự thông thường dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận Theo Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015. Ngược lại, HĐMB là hợp đồng chuyên ngành chịu sự điều chỉnh khắt khe của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023.
Trong khi HĐMB tạo ra quyền và nghĩa vụ pháp lý ràng buộc mạnh mẽ, thì VBTT có giá trị pháp lý thấp hơn và không được hưởng các cơ chế bảo vệ đặc thù từ luật chuyên ngành.
Xét về bản chất, đây là một hình thức giao dịch nhằm mục đích ràng buộc khách hàng xuống tiền trước khi dự án đủ điều kiện mở bán chính thức. Về nguyên tắc, đối tượng của hợp đồng mua bán là “căn hộ”, nhưng trong các VBTT, đối tượng giao dịch lại trở thành “cơ hội mua” nhằm né tránh các điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật chuyên ngành.
"Lá chắn" bảo vệ quyền lợi tài chính.
Điểm hạn chế của VBTT là sự thiếu hụt các cơ chế bảo vệ tài chính. Tiền thanh toán trong VBTT thường vào thẳng tài khoản bên nhận giữ chỗ mà không bị phong tỏa hay giám sát. Ngược lại, khách hàng ký HĐMB được bảo vệ bởi cơ chế ngân hàng bảo lãnh (Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023), tiền thanh toán được quản lý qua tài khoản ngân hàng theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, về quyền tài sản, người ký HĐMB có quyền yêu cầu bàn giao nhà, bồi thường và được phép chuyển nhượng hợp đồng chính thức. Với VBTT, khách hàng chủ yếu có quyền yêu cầu hoàn trả lại tiền – một quyền lợi phụ thuộc nhiều vào khả năng tài chính thực tế của bên nhận tiền.
Do đó, việc thu tiền dưới các hình thức như "booking", "giữ chỗ" hoặc "đăng ký quyền ưu tiên mua" khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng VBTT luôn là tâm điểm của thị trường ở giai đoạn sớm vì mang lại các lợi thế:
Lợi thế về giá: Đây là động lực lớn nhất. Khách hàng ký VBTT thường được hưởng mức giá giai đoạn sớm, thấp hơn từ 10-20% so với giá mở bán chính thức. Ví dụ thực tế từ dự án The Privé cho thấy sức hút khổng lồ khi bán hơn 1.000 căn ngay khi đủ điều kiện mở bán lại, những khách hàng đã giữ chỗ từ trước có cơ hội sở hữu căn hộ với các lợi thế hấp dẫn.
Quyền ưu tiên lựa chọn: Ký VBTT sớm giúp người mua chọn được những căn đẹp nhất: tầng trung, hướng view sông hoặc các mã căn đẹp về phong thủy.
Chính sách ưu đãi: Các chủ đầu tư thường dành những chiết khấu đặc biệt hoặc chính sách ân hạn thanh toán.
Kết luận
Quyết định ký VBTT hay đợi đến HĐMB là sự đánh đổi giữa "cơ hội tối đa" và "an toàn tối đa".
Nên ký VBTT khi: đã đánh giá kỹ uy tín, năng lực của Chủ đầu tư và dự án có tiềm năng tăng giá rõ rệt. Lưu ý đọc kỹ điều khoản hoàn trả tiền nếu không chọn được sản phẩm ưng ý.
Nên đợi HĐMB khi: người mua là nhà đầu tư ưu tiên sự an toàn tuyệt đối, chấp nhận mức giá cao hơn để đổi lấy sự đảm bảo về pháp lý và tiến độ bàn giao.
Mỗi loại giao dịch đều có vai trò, lợi thế riêng trong quá trình đầu tư. Hiểu rõ bản chất sẽ giúp bạn quản trị được rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận trong thị trường bất động sản đầy biến động hiện nay. Đối với các giao dịch có giá trị lớn, việc rà soát hồ sơ dự án hoặc tham khảo ý kiến của luật sư trước khi quyết định giao dịch là giải pháp cần thiết để hạn chế rủi ro pháp lý.
