Đất nền dự án luôn có sức hút đối với nhà đầu tư bởi kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng và tốc độ đô thị hóa. Nhưng đây cũng là loại tài sản dễ phát sinh rủi ro nếu người mua chỉ nhìn vào vị trí, giá bán và lời giới thiệu của môi giới mà bỏ qua bản chất pháp lý của giao dịch.
Điều đầu tiên cần kiểm tra là tình trạng pháp lý của dự án. Người mua cần xác định dự án đã được chấp thuận đầu tư, quy hoạch, giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đến đâu; tình trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính về đất đai như thế nào; hạ tầng kỹ thuật đã được triển khai thực tế đến đâu. Quan trọng hơn, phải xác định dự án đang ở giai đoạn nào và tại thời điểm giao dịch, pháp luật đã cho phép thực hiện chính xác loại giao dịch mà người mua được đề nghị ký hay chưa. “Dự án có pháp lý” không đồng nghĩa với “nền đất đã đủ điều kiện để bán”.
Tiếp theo phải kiểm tra chính nền đất dự định mua. Không nên chỉ xem bản đồ phân lô hoặc phối cảnh do đơn vị bán hàng cung cấp. Số lô, số thửa, diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất, quy hoạch và hiện trạng phải được đối chiếu với hồ sơ pháp lý tương ứng. Một dự án có thể có nhiều phân khu, nhiều giai đoạn và tình trạng pháp lý khác nhau. Vì vậy, câu hỏi không phải chỉ là “dự án này có hợp pháp không”, mà là “nền đất cụ thể này đang có tình trạng pháp lý như thế nào?”
Một vấn đề khác thường bị bỏ qua là chủ thể bán. Người mua cần xác định ai là người có quyền đối với tài sản, ai trực tiếp ký hợp đồng và ai nhận tiền. Chủ đầu tư, công ty phát triển dự án, đơn vị phân phối hay cá nhân môi giới không đương nhiên có cùng quyền. Nếu người ký không phải chủ thể có quyền thì phải kiểm tra căn cứ đại diện, ủy quyền và phạm vi ủy quyền. Một dự án có pháp lý không có nghĩa mọi chủ thể đang chào bán sản phẩm của dự án đều có quyền chuyển nhượng nền đất đó.
Tên gọi của hợp đồng cũng không quyết định bản chất pháp lý của giao dịch. “Giữ chỗ”, “đặt cọc”, “hợp tác đầu tư”, “góp vốn”, “thỏa thuận nguyên tắc” hay “cam kết chuyển nhượng” cần được đọc trong toàn bộ nội dung để xác định các bên thực sự đang thỏa thuận điều gì, khoản tiền được giao có bản chất gì và giao dịch đó có được pháp luật cho phép tại thời điểm ký hay không. Đặc biệt, cần thận trọng với trường hợp người mua đã thanh toán số tiền lớn nhưng quyền đối với nền đất vẫn phụ thuộc vào một hợp đồng khác sẽ được ký trong tương lai.
Hợp đồng cũng phải được nhìn từ tình huống xấu nhất, không chỉ từ lúc giao dịch thuận lợi. Các điều khoản về tiến độ thanh toán, bàn giao nền, cấp Giấy chứng nhận, chậm thực hiện nghĩa vụ, phạt vi phạm, lãi chậm trả, chấm dứt hợp đồng và hoàn tiền phải được quy định rõ. Một hợp đồng tốt không chỉ nói người mua phải trả tiền như thế nào, mà còn phải trả lời được câu hỏi: nếu dự án chậm, giao dịch không hoàn thành hoặc bên bán vi phạm thì tiền của người mua sẽ được xử lý ra sao?
Nếu mua với mục đích đầu tư, khả năng chuyển nhượng lại cũng phải được kiểm tra từ đầu. Người mua cần biết khi nào được chuyển nhượng, có điều kiện gì, phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính nào, có phát sinh phí hay thủ tục đặc biệt hay không. Một tài sản có giá mua hấp dẫn nhưng khó chuyển nhượng, khó sang tên hoặc phụ thuộc quá nhiều vào điều kiện của dự án thì chưa chắc là một khoản đầu tư có tính thanh khoản tốt.
Đặc biệt, không nên đặt quá nhiều niềm tin vào những lời hứa về lợi nhuận hoặc cam kết mua lại. Điều cần quan tâm không phải là môi giới nói gì, mà là ai cam kết, cam kết bằng văn bản nào, người cam kết có thẩm quyền hay không, nghĩa vụ được quy định cụ thể ra sao và chế tài nào được áp dụng nếu cam kết không được thực hiện. Lời giới thiệu có thể tạo niềm tin, nhưng chỉ những quyền và nghĩa vụ được xác lập hợp pháp mới tạo ra cơ sở bảo vệ người mua khi tranh chấp xảy ra.
Cuối cùng là năng lực tài chính của người mua. Đất nền có thể tăng giá, nhưng cũng có thể nằm im trong nhiều năm. Nếu sử dụng đòn bẩy quá lớn, việc dự án chậm tiến độ hoặc thị trường mất thanh khoản có thể biến một khoản đầu tư kỳ vọng thành áp lực nợ. Vì vậy, khả năng chịu đựng dòng tiền và thời gian nắm giữ cần được tính toán trước khi xuống tiền, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Một giao dịch đất nền an toàn không bắt đầu bằng câu hỏi “sau này nền đất này tăng bao nhiêu?” mà nên bắt đầu bằng câu hỏi: “người mua thực sự đang mua quyền gì, từ ai, bằng văn bản nào và nếu giao dịch không diễn ra như kỳ vọng thì có thể bảo vệ dòng tiền bằng cách nào?”
Thị trường có thể tạo ra cơ hội. Nhưng pháp lý mới quyết định người mua đang thực sự sở hữu cơ hội đó hay chỉ đang mua một lời hứa.
