Hiện nay, trên thị trường bất động sản, các hình thức “văn bản thỏa thuận”, “hợp đồng nguyên tắc” hay “giấy tay” thường bị lạm dụng để huy động vốn khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch. Thực trạng này đẩy người mua vào thế bất lợi, khiến họ phải đối mặt với rủi ro chôn vốn kéo dài, vướng vào các tranh chấp pháp lý phức tạp và chịu thiệt hại tài chính nặng nề.
Tuy nhiên, không phải mọi “văn bản thỏa thuận” đều mang bản chất giống nhau. Việc phân định rõ ranh giới pháp lý sẽ giúp người mua vừa tránh được bẫy lừa đảo, vừa không bỏ lỡ những cơ hội đầu tư tiềm năng.
1. Căn cứ pháp lý nào khiến văn bản thỏa thuận bị tuyên vô hiệu?
Đối với các giao dịch mua bán đất nền riêng lẻ hoặc nhà ở đã hiện hữu, việc ký kết các văn bản thỏa thuận chuyển nhượng khi tài sản chưa có Sổ đỏ sẽ đối mặt với rủi ro pháp lý rất cao và thường bị Tòa án tuyên vô hiệu dựa trên các yếu tố sau:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, một trong những điều kiện tiên quyết, mang tính bắt buộc để người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng là tài sản đó phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Việc lập văn bản thỏa thuận chuyển nhượng khi chưa đáp ứng điều kiện này là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật Luật Đất Đai.
Ngoài ra, Căn cứ Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật sẽ bị vô hiệu. Bên cạnh đó, theo Điều 119 và Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải tuân thủ quy định về hình thức là được công chứng hoặc chứng thực. Các tổ chức hành nghề công chứng sẽ từ sẽ từ chối tiếp nhận yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Hệ quả pháp lý tất yếu là các văn bản thỏa thuận này sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm quy định bắt buộc về hình thức và nội dung của giao dịch dân sự.
2. Giải pháp nào để tận dụng cơ hội đầu tư mà vẫn an toàn về mặt pháp lý?
Việc giao dịch nhà đất chưa có Giấy chứng nhận thông qua các văn bản thỏa thuận luôn tồn tại tính hai mặt đối lập. Một mặt, hình thức này đặt người mua trước những rào cản và bất lợi nhất định về phương diện pháp lý. Tuy nhiên, đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai (như căn hộ chung cư, nhà phố dự án), người mua vẫn có thể tham gia vào giai đoạn sơ khởi của dự án thông qua các văn bản thỏa thuận mang lại những lợi thế chiến lược rất đáng để người mua cân nhắc.
Thứ nhất, thay vì ký “hợp đồng chuyển nhượng”, người mua có thể ký các “thỏa thuận giữ chỗ” hay “booking”. Về bản chất, đây không phải là giao dịch mua bán bất động sản mà chỉ là một thỏa thuận dân sự có điều kiện, thể hiện mong muốn được ưu tiên mua sản phẩm khi dự án đủ điều kiện mở bán.
Thứ hai, việc tham gia thị trường ngay từ những bước đầu tiên thông qua các “thỏa thuận giữ chỗ” hay “booking” giúp người mua dễ dàng tiếp cận các chính sách chiết khấu ưu đãi và “khóa” được mức giá vốn thấp hơn hẳn so với giai đoạn mở bán chính thức. Đồng thời, khách hàng được trao đặc quyền ưu tiên tìm kiếm những quỹ căn đẹp, đáp ứng tốt các tiêu chí khắt khe về vị trí hay tầm nhìn, góp phần bảo chứng cho tính thanh khoản sau này.
Cuối cùng, dòng tiền vẫn được kiểm soát hiệu quả nhờ tính linh hoạt của hợp đồng. Nên ưu tiên các thỏa thuận “giữ chỗ thiện chí” hay “booking” và lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, người mua thường được đảm bảo hoàn tiền đầy đủ khi sản phẩm thực tế không như kỳ vọng. Bằng việc phân bổ nguồn vốn một cách hợp lý, văn bản thỏa thuận sẽ giúp người mua chớp lấy thời cơ đầu tư tiềm năng mà vẫn bảo đảm an toàn tài chính.
Kết luận:
Có thể thấy, việc giao dịch quyền sử dụng nhà đất chưa có Giấy chứng nhận thông qua các "văn bản thỏa thuận" thường tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tổn thất tài chính. Thay vào đó, nếu muốn nắm bắt cơ hội đầu tư với giá vốn tốt tại các dự án mới, nhà đầu tư nên sử dụng các thỏa thuận giữ chỗ thiện chí (có điều khoản hoàn tiền 100%) và ưu tiên lựa chọn những chủ đầu tư uy tín trên thị trường để biến văn bản này thành một “tấm vé ưu tiên” an toàn và hiệu quả.
