Trong đời sống hôn nhân, ngôi nhà hay mảnh đất không đơn thuần chỉ là khối tài sản mang giá trị vật chất, mà đó còn là kết tinh từ mồ hôi, nỗ lực và sự vun vén của cả hai người. Thế nhưng, thực tế cuộc sống đôi khi lại nảy sinh những tình huống trớ trêu. Không ít gia đình đã rơi vào cảnh xào xáo khi chồng đi công tác xa, ở nhà vợ tự ý ký giấy bán đất. Đứng trước “sự đã rồi”, người chồng bàng hoàng và lo lắng: Liệu hợp đồng mua bán kia có giá trị pháp lý không, và mình có nguy cơ mất trắng tài sản?
1. Bất động sản này thực chất thuộc về ai?
Nhiều người thường nghĩ rằng cứ kết hôn thì mọi tài sản đều là của chung và ai cũng có quyền định đoạt, nhưng thực chất không phải vậy. Pháp luật quy định rất rõ thành 2 trường hợp dưới đây:
- Tài sản riêng: Nếu mảnh đất, căn nhà đó là do người vợ được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc được hình thành từ tài sản riêng của người vợ, kể cả tài sản có trước hoặc trong thời kỳ hôn nhân và chưa nhập vào khối tài sản chung thì người vợ có quyền định đoạt theo quy định pháp luật. Hợp đồng mua bán trong trường hợp này về nguyên tắc không cần sự đồng ý của người chồng.
- Tài sản chung: Nếu nhà đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì về nguyên tắc được xác định là tài sản chung, trừ trường hợp có căn cứ xác định đó là tài sản riêng của vợ hoặc chồng theo quy định pháp luật. Khi đó, quyền đối với tài sản không chỉ thuộc về người đứng tên trên giấy tờ mà còn liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của người còn lại.
Đáng lưu ý, việc Giấy chứng nhận chỉ đứng tên người vợ không đồng nghĩa nhà đất đương nhiên là tài sản riêng của người vợ. Khi có tranh chấp, nguồn gốc hình thành và căn cứ xác lập quyền đối với tài sản vẫn là những vấn đề cần được xem xét.
2. Nếu là tài sản chung, vợ có được tự ý bán khi không có sự chấp thuận của người chồng?
Khi đã xác định nhà đất là tài sản chung, pháp luật đặt ra những quy định vô cùng chặt chẽ nhằm bảo vệ sự bình đẳng của cả hai vợ chồng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, việc định đoạt tài sản chung là bất động sản như quyền sử dụng đất, nhà ở bắt buộc phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng.
Do đó, hành vi người vợ tự ý bán nhà đất là tài sản chung mà thiếu đi sự đồng ý của người chồng có thể làm phát sinh căn cứ để người chồng yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, trong đó có yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, không phải cứ người chồng không trực tiếp ký tên vào hợp đồng thì giao dịch đương nhiên vô hiệu. Trong một số trường hợp, nếu có căn cứ xác định người chồng biết việc chuyển nhượng, biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng, bên mua đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất công khai mà người chồng biết nhưng không phản đối thì có thể được xác định là người chồng đã đồng ý với việc chuyển nhượng. Đây cũng là hướng được thể hiện trong Án lệ số 04/2016/AL.
3. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu
Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: Tức người vợ phải trả lại tiền cho người mua, người mua phải trả lại nhà đất.
Bên cạnh đó, việc hợp đồng vô hiệu còn kéo theo các hệ lụy pháp lý và tài chính nghiêm trọng:
Trách nhiệm bồi thường: Bên nào có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu và gây thiệt hại thì phải bồi thường phần thiệt hại tương ứng với lỗi của mình. Vì vậy, không phải trong mọi trường hợp người vợ đều phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho người mua.
Bảo vệ người mua ngay tình:: Theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, trong một số trường hợp, người thứ ba ngay tình có thể được pháp luật bảo vệ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định, đặc biệt khi tài sản đã được đăng ký và người thứ ba căn cứ vào việc đăng ký đó để xác lập, thực hiện giao dịch.
Do đó, việc người mua có được giữ lại nhà đất hay không không thể chỉ căn cứ vào việc Sổ đỏ đứng tên một mình người vợ, mà còn phải xem xét tình trạng đăng ký tài sản, quá trình giao dịch, mức độ ngay tình của người mua và các điều kiện cụ thể theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.
Kết luận:
Có thể thấy, việc vợ tự ý bán nhà đất là tài sản chung mà không có sự đồng thuận của chồng có thể làm phát sinh tranh chấp và nguy cơ giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu, nhưng kết quả cụ thể còn phụ thuộc vào nguồn gốc tài sản, sự đồng ý thực tế của người chồng, tình trạng đăng ký tài sản và quyền lợi của người thứ ba.
Vì vậy, để đảm bảo an toàn, trước khi chuyển nhượng nhà đất trong thời kỳ hôn nhân, các bên cần xác định rõ nguồn gốc tài sản, tình trạng pháp lý và quyền của cả hai vợ chồng. Đặc biệt, việc kiểm tra kỹ tình trạng hôn nhân và xác định đúng chủ thể có quyền định đoạt là bước không thể bỏ qua trong mọi giao dịch bất động sản.
